Современный рынок таймшеров

Как и почему возник таймшер?

Если Вам кажется, что текущий кризис в туристической отрасли – явление уникальное и беспрецедентное, то это не совсем так. Ситуация на этом рынке (как и на любом другом рынке) развивается циклически. Эксперты в этой сфере могут вспомнить, например, мировой кризис 60-х годов ХХ века, когда стало понятно, что туризм – достаточно нестабильная индустрия. Впрочем, каждая критическая ситуация воспринимается настоящими профессионалами как точка роста. Именно сложной ситуации середины XX века мы обязаны возникновению феномена таймшера, что дословно переводится как «разделение времени».

Логика этого ноухау была очень проста: чтобы гарантировать постоянный поток туристов, нужно продавать не само место отдыха, а время в этом месте. Впервые эта революционная идея зародилась в Швейцарии. В основу была положена концепция win-win. И действительно, от этого нововведения выиграли все участники: отели могли гарантированно заполняться за счет постоянных клиентов, которые становились дольщиками в собственности на курортах, а владельцы таймшеров могли не только вкладываться в будущий отдых и таким образом экономить, но и впоследствии зарабатывать на своей собственности.

Хроника развития таймшера:

1963 год.  В Швейцарии строят первый курорт, который был продан по системе владения отдыхом;

1969 год. Создана первая Ассоциация, регулирующая отношения в сфере таймшеров, ALDA (Американская ассоциация развития территорий), которая позже в 1989 году стала именоваться ARDA (Американская ассоциация развития курортов). Уже через год была проведена первая конференция этой организации;

1974 год.  В отрасль вошла RCI как первая компания по обмену таймшерами;

1976 год.  Была учреждена Interval International, которая добавила еще один уровень гибкости таймшерам во всем мире;

1981 год.  Рынок снова меняется: появляется концепция плавающего времени, которая освобождает владельцев от привязки к определенной неделе;

1982-1983 годы.  Открываются первые целевые таймшер-курорты;

1982 год.  Начинает свою работу ARDA International Foundation (AIF) -международный фонд таймшеров, который призван удовлетворить потребности быстро развивающейся индустрии таймшеров;

1983 год.  Отрасль получает законодательное регулирование – «Акт о системе таймшер»;

1984 год.  Marriott стал первым гостиничным брендом, который вошел в индустрию таймшеров;

1985 год.  Достигается определенный «психологический» рубеж рынка: продажи таймшеров в США достигают $1 млрд. ALDA помогает в создании партнерской организации в Мексике AMDETUR;

1988 год.  К этому году в США был учрежден Образовательный Институт ARRDA (AEI) – учебное заведение, которое давало квалификацию и позволяло участвовать в конкурсах на ответственные должности в этой отрасли. К этому времени в Америке уже было открыто более 1000 таймшер-курортов, а в Европе – вполовину меньше;

1989 год.  Появляется еще один регламентирующий документ – «Акт о системе перепродажи таймшеров»;

1994 год.  Начинает действовать «Акт о системе Клубного Отдыха». Через год этот документ обретает силу закона. Американский рынок таймшеров составляет около $ 2 млрд;

2000 год.  Объем рынка увеличивается вдвое;

2001 год. На европейском рынке выходит первая обучающая программа по таймшеру;

2005 год.  Продажи в США достигают $8,6 млрд;

2007 год.  Американский рынок достигает отметки в $10,6 млрд. Количество курортов превышает 1 500, а средняя стоимость интервала – $20 000;

2009 год.  Ассоциация ARDA отмечает 40-летний юбилей.

Региональные особенности рынка таймшера.

Именно возникшая в 70-х годах компания Resort Condominimum International (RCI) стала драйвером в развитии рынка таймшера, после которого выгодным отдыхом решили пользоваться миллионы людей по всему миру. Центром развития этого направления и оператором большинства сделок традиционно являются США, в странах Западной Европы оно стало развиваться в 80-х годах 20 века. Еще через 10 лет феномен достиг стран Азии и Восточной Европы. Сегодня рынки этих стран значительно отличаются друг от друга: очевидно, что большая конкуренция в Америке спровоцировала появление массы бюджетных предложений, хотя и спрос на американском рынке выше. Европейские и азиатские цены традиционно высокие, и это касается всех видов таймшер-продуктов. Также можно отметить, что европейский рынок имеет несколько зон, а американский более размыт географически.

Азиатский рынок отличается хаотичностью: в силу своей молодости он еще незарегламентирован, не имеет четкой ценовой политики. Это дает возможность найти очень привлекательные предложения по выгодным ценам. Несмотря на это, объем азиатского рынка пока в несколько раз ниже объемов американского. Рынок восточной Европы находится практически в зачаточном состоянии. Американские игроки рынка, тем не менее, ценят европейские и азиатские таймшер-предложения за их экзотичность, но все тренды задают США.

 Система сегодня работает в 95 странах мира, включая сеть из 5400 курортов. При этом собственники таймшеров живут в 270 странах мира, а их ежегодный прирост составляет более 15%.

Как работает рынок таймшера?

Сегодня обладатели таймшер-долей могут не просто экономить на отдыхе, но и зарабатывать на владении, покупая и продавая таймшеры, сдавая и беря их в аренду, завещая, даря и производя иные действия, совершаемые с обычной собственностью. Исходя из своей природы, таймшер-рынок находится на стыке трех структур: рынка недвижимости, туризма и отдыха. Частью этот системы стали также сервисные услуги, консалтинговые, юридические, строительные и девелоперские услуги.

Объем рынка, который рассчитывается суммированием денежного оборота всех компаний – участников рынка, равен примерно 4 млрд. долл. в год, а ожидаемый приток в ближайшие годы составит 30 млрд. долл. Курорты укрупняются, стараясь заработать на оптимизации издержек. Несмотря на кризисные процессы в мировой экономике, рынок таймшера демонстрирует положительную динамику. На руку этому росту играют и демографические тенденции: старение населения предполагает организацию отдыха в ранее посещенных местах.

Главные  игроки рынка таймшер.

Главным инициатором развития таймшер-проекта является девелопер. Согласно принятой бизнес-модели, цель девелопера (который может и не являться собственником) – включение новых курортов в систему таймшера и получение прибыли за счет этой деятельности. Девелопер может начать свое участие в проекте, начиная с его строительства, он может также являться собственником участка под строительство, автором проекта и т.д. Таким образом, девелопер занимается непосредственным управлением, курорт не является его собственностью.

Наличие нескольких собственников таймшера привело к необходимости создать организацию, которая занимается охраной прав многочисленных членов клуба – трастовую компанию. Именно от ее имени выпускаются именные сертификаты для владельцев таймшера, трастовая компания также ведет учет всех основных показателей таймшера и определяет, кто может продавать членство в этом клубе. В обязанности этой структуры входит и нотариальное оформление дарения, завещания, изменения состава владельцев таймшера и пр. Такая трастовая компания поможет и восстановить таймшер или проконтролировать уплату управленческих взносов. Если у вас образовалась просроченная задолженность по членским взносам, именно трастовая компания станет посредником между вами и владельцем курорта.

Еще один важный участник рынка таймшер – это юридические консультанты, которые защищают права либо потребителей, либо коммерческих компаний от методов агрессивного маркетинга. Юридические консультанты контролируют работу трейдеров, защищая клиентов от фальшивых сертификатов и прочих форм мошенничества. Помощь этого специалиста может понадобиться, если вы приобрели фальшивый таймшер. Юридические консультанты также уполномочены проводить экспертизу и оценку таймшеров, если этот вопрос возникает при купле-продаже.

Компания-собственник, как правило, занимается управлением курортом. Такие компании могут объединяться в конгломераты, чтобы увеличить возможности своих клиентов. Такая компания также организует маркетинговые активности и продвижение клуба.

Управленческая компания занимается организацией отдыха, то есть может купить туристический пакет, оформить визу, заказать питание, трансфер и т.д. Это большое подспорье для клиента, который не хочет заниматься всем этим самостоятельно, но готов приобрести услуги на платной основе.

Кроме этого, управляющая компания помогает в обслуживании таймшера: вы можете возложить на нее оплату коммунальных и административных платежей, голосование на ежегодном собрании членов клуба и прочие вопросы, связанные непосредственно с курортом. Одна из любопытных и удобных услуг – это сдача своего таймшера в аренду. К примеру, у вас возникли трудности с внесением взносов. Вы можете сэкономить на ежегодном содержании и сдать управляющей компании в аренду пользование своим таймшером. УК поможет грамотно заключить договор аренды и проконтролирует этот процесс.

Участниками этого рынка являются также маркетеры и трейдеры, которые представляют собой консалтинговый сегмент. Под маркетерами понимаются агенты курорта/клуба. По сути, они выполняют роль рекламных агентов, которые всеми силами стараются продвигать тот или иной курорт на рынке таймшеров. К сожалению, эта сфера деятельности еще недостаточно регулируется, поэтому нужно со вниманием относиться к информации, которую распространяют маркетеры. Всегда лучше воспользоваться профессиональной помощью экспертов, чем поддаться на уговоры маркетера, заплатив вперед определенную сумму денег.

Если маркетеры работают с привлечением клиентов, которые ранее не владели таймшерами, то трейдеры занимаются комиссионной (биржевой) торговлей и реализуют ранее купленные и выставленные на продажу таймшеры. Таким образом, можно сказать, что трейдеры работают на вторичном рынке и подходят к таймшерам как к ценным бумагам.

Почему же владелец таймшера может захотеть его продать?

Причиной этого не всегда становятся финансовые трудности: к примеру, семья, которая приобрела таймшер, может увеличиться, и тогда изменятся и требования к отдыху. Кроме того, могут просто поменяться вкусы и предпочтения. Таймшер предполагает долгосрочное вложение в отдых, который вы фактически планируете на несколько лет вперед. Это все равно, что купить квартиру или коттедж. Однако на практике подобное вложение оказывается более гибким. Благодаря системе TRADE IN вы легко можете «перенастроить» таймшер под себя и под свои изменившиеся запросы.

Если вы измените свое отношение к таймшеру и станете рассматривать его как актив, которым можно управлять, извлекая прибыль, то сразу поймете выгодность этого вложения. При грамотном управлении он может приносить систематическую прибыль своему владельцу.

Не менее весомой причиной продажи таймшера могут стать ограниченные ресурсы: если вам не хватает средств для его содержания, то, очевидно, вы можете отказаться от пользования им, продав его полностью или сдав в аренду. Аренда может стать прекрасной и удобной возможностью для того, кто хочет протестировать этот формат. Если вы не можете определиться, стоит ли вкладывать средства в таймшер, то попробуйте взять его в аренду. Многие вопросы и сомнения отпадут сами собой.

При этом следует отметить, что обмен таймшерами также совершается на определенных условиях. Например, если вы приобрели очень выгодный таймшер, который востребован на рынке, то сможете обменять свою одну неделю отдыха на две – в другом месте. Имея несколько таймшер-интервалов в популярных местах, вы легко обеспечите себе месяцы отдыха. Осталось только грамотно организовать обмен. Воспользоваться этим предложением как раз и можно через трейдеров.

Отличие трейдеров от маркетеров состоит еще и в том, что первые работают с клиентами, осознанно вкладывающими деньги в таймшер и понимающими выгоды от этих затрат. Такие клиенты вряд ли откажутся от таймшера после первых вложений. Для них это знакомый и привлекательный рынок.

Таймшер-рынок сегодня показывает большой потенциал для роста. Он только на первый взгляд может показаться запутанной системой со своими правилами и игроками. На самом деле, на нем действуют те же законы. Достаточно погрузиться в эту тематику, и вы сами ясно увидите все преимущества вложений в таймшер, вне зависимости от того, собираетесь ли вы использовать его самостоятельно, сдать в аренду или продать через время.