Blog

Ссылка на источник https://www.forbes.com/advisor/mortgages/are-timeshares-worth-it/

Если компания клубного отдыха предлагает вам бесплатные билеты на шоу, проживание в отеле или скидки на ужин для участия в «краткой» встрече, скорее всего, вы отправляетесь в длительный таймшер-тур.

Конечно, есть преимущества в том, чтобы иметь место для отпуска, которое можно назвать своим один раз в год, что часто дает возможность поменяться местами на национальном или глобальном уровне. Но есть также риски, о которых вам нужно знать, прежде чем брать на себя это пожизненное обязательство.

Необходимые усилия и время, потраченное на поездку по таймшеру во время отпуска, чтобы понять, во что вы себя вовлекаете, можно было бы лучше потратить, просто отправившись в отпуск без каких-либо условий. И давайте проясним: таймшеры не следует рассматривать как вложение, вроде акций или пенсионный фонд.

Тем не менее, вы когда-нибудь задумывались, стоит ли посещать эту презентацию таймшера, даже просто ради бесплатного отпуска? Информация о преимуществах и рисках таймшера может помочь вам решить, стоит ли оно того в долгосрочной перспективе.

Что нужно знать о таймшере

Когда вы думаете о покупке недвижимости – особенно собственности, которая не является вашим основным местом жительства, вы, вероятно, расцениваете это как инвестиции. Возможно, вы могли бы сдавать эту недвижимость в аренду, чтобы получать доход, и намереваетесь однажды продать ее с прибылью. Попутно вы, как инвестор в недвижимость, получите специальные налоговые льготы.

Однако таймшер – это не такая инвестиция. И вот почему:

Когда вы покупаете вариант отпуска с таймшером, вы фактически не владеете какой-либо конкретной собственностью. Вы покупаете право пользования недвижимостью или группой владений. В этом случае у вас нет таких же прав на изменение таймшера, его сдачу в аренду или даже перепродажу, как если бы вы владели правом собственности на объект недвижимости.

Индустрия таймшеров пытается прояснить это, используя в Интернете такие термины, как «владение отпуском», но покупатели все равно могут неправильно понять. На самом деле вы покупаете право на отпуск в определенном месте (которое можно обменять на другое место) каждый год в течение десятилетий и обязательство ежегодно оплачивать этот отпуск, даже если вы остаетесь дома.

Обычно таймшер предоставляет вам право собственности на недвижимость совместно с другими владельцами таймшеров. Сегодня такая схема встречается реже, чем когда эта отрасль только зародилась несколько десятилетий назад.

«Таймшер не следует рассматривать как вложение», – говорит Лиза Энн Шрайер, которая раньше работала менеджером по продажам и директором по коммуникациям в индустрии таймшеров. Сейчас она ведет блог в The Timeshare Crusader в качестве защитника интересов потребителей.

«В некоторых редких случаях стоимость таймшера такая же или даже больше, чем цена покупки», – говорит Шрайер. «Примером может служить таймшер, купленный на острове Санибел 20 лет назад. Это больше связано со спросом и предложением, чем с чем-либо еще».

5 преимуществ таймшера

Понимая, что таймшер – это не инвестиции, есть преимущества, которыми могут воспользоваться владельцы таймшеров.

1. Вам не нужно думать о том, куда вы собираетесь в отпуск.

Таймшер может стать хорошим выбором для людей, которые любят отдыхать в определенном месте каждый год. В идеале это должно быть место, куда вы хотите возвращаться каждый год в обозримом будущем. Если вам нравится рутина, стабильность и предсказуемость, этот отдых может быть самым лучшим.

Как правило, у вас также будет возможность обменять свой загородный дом на другое место равной или меньшей стоимости, но это требует некоторого дополнительного планирования и времени.

Фактически, потребители часто покупают таймшеры не потому, что они хотят посещать одно и то же место каждый год, а потому, что они хотят посещать несколько объектов в пользовании таймшер-компании. Но это требует некоторого предварительного планирования, чтобы знать даты вашего отпуска (часто на год), и могут взиматься дополнительные сборы за обмен вашей недели или баллов на другую недвижимость.

2. Вам не нужно содержать собственность.

Хотя вы будете нести финансовую ответственность за поддержание таймшера в хорошем состоянии за счет ежегодных взносов, вам не придется лично заниматься техническим обслуживанием или улучшениями. Это будет делать таймшер-компания.

Пока она делает их хорошо, это отсутствие ответственности может считаться отличным преимуществом владения таймшером. Владение загородным домом или кондоминиумом влечет за собой больше обязанностей. Тем не менее, если вы ежегодно снимаете чужой дом для отдыха или таймшера, у вас также не будет этих обязанностей и вы не столкнетесь с финансовыми рисками увеличения годовых сборов и специальных взносов.

3. Таймшер доступнее с финансовой точки зрения, чем покупка дома для отпуска. 

По данным Американской ассоциации развития курортов (ARDA), отраслевой группы по защите интересов покупателей, средняя цена продажи недельного таймшера в 2019 году составила 22 942 доллара. Но почти половина владельцев таймшеров в предыдущем опросе ARDA заявили, что они заплатили менее 10 000 долларов за свой таймшер, что значительно меньше, чем вы заплатили бы за владение квартирой на время отпуска.

Однако указанные выше цены на таймшеры не включают финансирование, плату за обслуживание (ежегодные взносы) или плату за обмен, которые могут более чем вдвое превышать цену в течение всего срока владения. Они также не отражают отраслевой рынок перепродажи, где часто можно приобрести таймшер практически за бесценок.

4. Вы можете купить подержанный таймшер за меньшую плату.

Иногда людям не нравится их таймшер, они устают или не могут себе этого позволить, поэтому будут искать выход. Это означает, что вы можете получить таймшер бесплатно у другого владельца, а не напрямую у таймшерской компании по полной цене. «Подержанные» таймшеры обычно продаются по цене от 0% до 10% от розничной цены, по данным Timeshare Users Group, группы защиты прав потребителей, состоящей из пользователей таймшеров.

Зачем кому-то отдавать свой таймшер? Самая распространенная причина в том, что люди не хотят ежегодно платить за его обслуживание. Вы возьмете на себя эти сборы, но вам не придется вносить предоплату за таймшер. Однако у покупки подержанных товаров есть свои недостатки. Так, их невозможно конвертировать в другие варианты – например, баллы в отеле или круизы.

Покупка подержанного таймшера также сопряжена с риском того, что текущий владелец не заплатит за обслуживание и/или должен провести специальную оценку. Необходимо узнать, придется ли вам платить эти сборы как новому владельцу, прежде чем совершать такую ​​покупку.

5. Таймшеры дают больше места.

В дополнение к большему количеству квадратных метров в таймшере, вы обычно получаете спальни, которые отделены от жилых помещений, а также кухню, стиральную машину и сушилку в номере. Таймшер возник как способ разгрузки избыточных запасов кондоминиумом, поэтому таймшеры, как правило, напоминают квартиры в кондоминиуме, а не гостиничные номера.

Сам таймшер часто имеет такие удобства, как бассейны, джакузи, тренажерный зал и выход на пляж, которые обычно более высокого качества, чем в отелях. Конечно, это также зависит от конкретного таймшера и от того, сравниваете ли вы его с высококлассным курортом или быстрым ночевкой в ​​отеле.

В то время как многие владельцы таймшеров действительно наслаждаются своей собственностью (например, ежегодные семейные каникулы в Дисней), есть много других, кто говорит, что продавцы вынудили их совершить покупку во время первоначального тура, и теперь они оказались в ловушке дорогостоящих постоянных обязательств. Вот некоторые из рисков покупки и владения таймшером.

1. Вам пытаются продают то, чего вы не можете себе позволить.

Как и в случае посещения автосалона, агенты по продаже таймшеров сначала покажут вам свое лучшее (за, как правило, самую высокую цену) предложение, а затем будут настаивать на продаже. Если вы решите продолжить, сначала попросите хорошую распечатку и сравните с тем, сколько обычно тратите на ежегодный отпуск, а не с тем, сколько, по словам продавца, тратят отпускники.

Например, торговый агент часто приводит расчеты, показывающие, сколько вы можете сэкономить на протяжении всей жизни, купив таймшер. При условии, что вы не финансируете покупку, и что, не владея этим таймшером, заплатили бы полную цену за одинаковый уровень проживания каждый год.

На самом деле, многие люди финансируют покупку, и рынок предлагает возможности заплатить меньше, чем полная цена за курортный отдых. Вы также можете быстро найти стоимость путевки на любом из основных сайтов бронирования путешествий, чтобы получить представление о том, сколько бы вы заплатили за желаемое место, не покупая для сравнения таймшер.

2. Таймшер-финансирование часто бывает дорогостоящим.

Вы не можете финансировать таймшер с помощью традиционной ипотеки, потому что не покупаете право собственности на объект недвижимости, а это именно то, что ипотечные кредиторы требуют в качестве залога, если ссуда не сработает.

Если вы финансируете таймшер, ваши варианты могут включать финансирование через таймшер-компанию, получение личной ссуды без ограничений на использование, использование кредитной карты или выручку от жилищной ссуды. Кроме того, в отличие от ипотечного финансирования дома, вы почти никогда не получите права на какие-либо налоговые вычеты на недвижимость или инвестиционные налоговые вычеты за владение таймшером.

3. Цена таймшера не растет

Таймшеры не сохраняют своей стоимости, не говоря уже о ее росте. Если вы хотите продать свой таймшер на вторичном рынке, то придется конкурировать с людьми, которые практически отдают их бесплатно. По данным Ассоциации владельцев отпусков, независимой группы по защите интересов владельцев таймшеров, на вторичном рынке доступны миллионы таймшеров.

А как насчет сдачи в аренду своего таймшера? Не ожидайте, что сможете быстро сдать его в аренду и получить прибыль. Вы будете конкурировать с тысячами других объектов, которые, по словам группы пользователей таймшера, часто стоят меньше, чем вы заплатили бы за самый дешевый отель, особенно если пытаетесь сдать его в короткие сроки. Если ваш контракт позволяет это, вы можете сдать свой таймшер в аренду, чтобы возместить часть своих расходов, но это может потребовать много сил.

4. Баллы таймшера могут со временем обесцениться.

Не все таймшеры основаны на баллах. Существуют также таймшеры с фиксированной и плавающей неделей. Но балльные системы популярны в наши дни и имеют важный недостаток. «Баллы предлагают большую гибкость, но часто могут страдать от инфляции», – говорит Шрайер. «Это означает следующее – то, что требует 100 баллов сегодня, вполне может потребовать 150 баллов в следующем году».

Кроме того, простая возможность для людей покупать таймшеры на вторичном рынке по гораздо меньшей цене, чем та, по которой их продает застройщик, может снизить стоимость.

Другая возможность заключается в том, что баллы, необходимые для использования вашего таймшера в выбранные вами даты, могут меняться из года в год. Например, разработчик может ежегодно переоценивать потребность в баллах, чтобы сместить спрос с периодов большого количества отпусков и увеличить стимулы для периодов низкого спроса.

5. Годовые сборы могут стать недоступными.

Чтобы понять, как годовые взносы могут увеличиваться со временем, полезно посмотреть на исторические взносы таймшера.

Например, для Disney Vacation Club (DVC) ежегодные взносы за балл варьировались от 4 до 7 долларов в 2010 году. Этот диапазон подскочил до 7-10 долларов для тех же курортов в 2020 году, согласно веб-сайту DVC Тима Красневски, DVC News.

Подобно владению кондоминиумом, владение таймшером может потребовать от вас уплаты специального взноса, если недвижимость нуждается в модернизации или ремонте, который не может быть покрыт за счет резервных фондов из ежегодных взносов владельцев. Более высокие оценки могут привести к тому, что не все будут в состоянии оплачивать взносы, что приведет к ухудшению качества курорта.

6. От таймшера бывает трудно избавиться.

Покупка таймшера – это долгосрочное обязательство, часто длящееся десятилетия. Это обязательство, от которого довольно сложно избавиться, поэтому некоторые люди просто отдают свой таймшер.

Вы не можете просто уйти от таймшера, отказавшись платить свои годовые взносы, точно так же, как вы можете уйти от ипотеки, отказавшись вносить свои ежемесячные платежи. Иногда вы можете вернуть свой таймшер курорту – процесс, который ведущие разработчики называют через свою Коалицию ответственным выходом. Однако этот процесс может быть трудным и трудоемким. Владельцы получали разные результаты, пытаясь вернуть свой таймшер одному из этих разработчиков.

Итак … Стоит ли вашего внимания таймшер? Он обещает такие преимущества, как:

• Отпуск где хочешь и когда хочешь;
• Больше пространства, может включать несколько спален, кухню и прачечную;
• Гибкий, настраиваемый отпуск;
• Возможность обменять ваше обычное пребывание на что-то другое (например, круиз, тур, гольф-отпуск).

Выбор таймшера также зависит от того, сколько времени вы можете выделить, чтобы использовать свое годовое членство. Если вы не можете продержаться, скажем, целую неделю или не думаете, что будете окупать свои деньги каждый год, более долгосрочные обязательства – такие как таймшер – могут вам не подойти.

Так что перед тем, как отправиться в таймшер-тур, изучите побольше информации. Хорошо подумайте о том, сколько будет стоить отдых в желаемых местах, и изучите недвижимость, куда собираетесь отправиться, в интернете. The Timeshare Crusader, Timeshare Users Group, Redweek и даже группы в Facebook, пользователи которых владеют таймшером от одного и того же разработчика, являются удобными для потребителей источниками информации, с которыми полезно проконсультироваться.